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新闻资讯
按揭没还清,能拿到房产证吗?
发布日期:2012/5/30 10:21:31  浏览次数:3952
   现实情形下,多数购房的市民认为,贷款买房后,房产证或被产权登记管理部门“代为保管”,或存放于开发商、银行手中,当购房人全额付清银行贷款后,这些单位才会将房产证交还给购房人。殊不知,此举不符合法律规定,也无必要。
  房子住了好几年,可因为按揭没还清,贷款银行一直“代为保管”购房者的《房屋所有权证》,也成了私底下不成文的行为。记者从太原市房管局了解到,根据有关规定,贷款购房者只要与贷款银行办理了《房屋他项权证》后,《房屋所有权证》就应由房屋买受人收执。换句话说,就算按揭未还清,业主也可以拿到产权证。

按揭买房房产证被“代为保管”

  日前,家住太原市桥东街梦想空间小区的张先生致电本报咨询:“近日,小区业主QQ群里有人专门为按揭没还清的业主代办‘大红本’,这个消息是真的吗?购房贷款未还清,真可以拿到房产证?”

  张先生介绍,他于2008年购买梦想空间的新房,房屋交付已近四年,到现在因为按揭没还清,房产证一直被抵押在银行。此消息一出,小区的多数业主开始讨论了。为此,张先生专门打电话咨询了这个代办者,此人自称是在房管局上班,代办费是1000元。

  对此,太原市房产管理局产权登记中心刘洋科长表示,购房人在通过银行按揭贷款购房时,通常要与银行签订《抵押合同》及《贷款合同》,在产权等相关证书办理完毕后,房管部门再对该房屋进行登记备案,使该房屋设定他项权利,即设定抵押权。梦想空间小区发布的消息是真的,像张先生这种情况,只要进行《房屋他项权证》办理,在产权证正本上的“他项权利”栏进行注册后,房产证的正本就可以拿到。但是现在代办《房屋他项权证》的中介很多,要看清中介资质,以免上当受骗。

  据记者了解,为了防止借款人将该房屋重复抵押,产权登记管理部门一般会将《房屋所有权证》予以“代为保管”或收回(但不注销),并在“他项权利登记”这一项载明设定的抵押权的时间、期限及权利价值等。市民如需房产证,可通过自愿申请办理《房屋他项权证》后就可拿到。

房产证作抵押是默认的“规则”?

  张先生得知此消息后,他来到贷款银行,要求拿回他的产权证,可被银行告知:贷款没还清,产权证必须作为抵押由银行保管。对此,张先生先生十分不解。

  据记者了解,像张先生这样通过银行按揭贷款购房,在将银行按揭贷款还清前,购房人拿不到房屋产权证书的情况较为常见。和张先生一样,现实中,大多数市民都不清楚详细规定,贷款买房就要拿产权证作抵押,已经成了大家默认的“规则”。

  对此,刘科长表示,旧版的产权证因为没有设置他项权利栏,因此凡是通过按揭贷款的方式购房的消费者,在未还完按揭贷款之前,其产权证一般是由房管局在档案馆统一保管。而几年前,国家统一了产权证的格式和标准,在新版的全国统一产权证上,设置了“他项权利栏”。这就是说,贷款购房者,应在办理产权登记后,办理房产抵押登记,向抵押权人(银行)颁发《房屋他项权证》,而《房屋所有权证》由房屋买受人收执。

  然而,银行的态度非常明确,购房者抵押产权证和他项权证,不仅可以控制风险,也是其没有还清贷款的有效凭证,最主要的是为日后可能会出现的纠纷保留足够的凭证。不过,各大商业银行的房贷抵押手续并不完全一样。中国建设银行、中国工商银行明确规定不用保管产权证正本,只要进行《房屋他项权证》办理,在产权证正本上的“他项权利”栏进行注册后,房产证的正本就可以归还购房者,而作为办理抵押的凭证《房屋他项权证》则留在银行,作为一种抵押凭证。而中国银行、招商银行等,则《房屋他项权证》和《房产证》都需要抵押,只有当购房者还清贷款后才会退还房产证并交还《房屋他项权证》。

银行缘何要抵押房产证书?

  房屋所有权证书在办理房屋抵押贷款后理应交还房屋所有人,房屋他项权证书由银行保管。而在实践中,房屋所有权人在办理完抵押贷款后就没见过自己房屋的产权证。银行或其他部门抵押购房人的产权证书,可以防止购房人买卖房屋或将房屋再次抵押,进而损害银行的权益。

  对部分银行为了控制风险而保管产权证的说法,刘科长表示,这种担心完全没必要,因为已办理抵押登记的房产,其房产档案中有记载,在贷款未还清期间,一直有抵押登记的记录,是不允许转让和买卖的。

  据记者了解,《房屋所有权证》和《土地所有权证》是房地产管理机关颁发给权利人的法定凭证,权利人依法凭证行使房屋的所有权。《房屋他项权证》和《土地他项权证》)是房地产管理机关颁发给抵押权人等他项权利人的法定凭证。房屋产权证书只是一种权利归属的书面宣示,房屋上的权利归属最终取决于相关部门的登记簿上所载明的权属登记情况。

  刘科长表示,购房人若将该房屋变卖给他人或再次抵押给他人,也不会损害银行的利益。《物权法》第一百九十一条规定,除非受让人代为清偿债务,抵押期间,抵押人未经抵押权人的同意,不得转让抵押财产。第一百九十九条规定,同一财产向两个以上的债权人抵押的,拍卖、变卖抵押所得的价款应当按照抵押登记先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿。所以,只要银行抵押登记在先,银行的权益就不会受到损害。这样,银行实无抵押购房人产权证书的必要。

按揭未还清,业主如何拿到“大红本”?

  刘洋科长表示,现在多数房屋都是在期房阶段就开始销售。一般来说,从向银行贷款购买期房开始到最终还完贷款、领回完全属于自己的产权证为止,首先交首付款,签买卖合同,这步是需要和开发商协作完成的。

  在签订好购房合同后,就该办理购房贷款了。由于期房无法办理产权证,在房子修好、产权证办下来抵押给银行之前,开发商、银行、购房者三方会签订一个抵押合同,由开发商向银行做一个阶段性的担保,这个时间或者一两年,也可能要三四年。

  等房子可以入住、产权证办下来之后,开发商就会把产权证直接交给银行作抵押,从这时起,产权证实际就已经和开发商没有关系了。这是一个一般化的流程,在实际操作的过程中也会出现多种情况。如果购买的是现房,就没有开发商阶段性担保这一步骤,只剩下购房者和银行双方的关系。

  产权登记管理部门向借款人发放《房屋他项权证》,借款人将《房屋他项权证》交给贷款银行,银行即可向借款人发放贷款。待借款人还清所有借款的时候,抵押人持银行退回的《房屋他项权证》及银行出具的欠款还清证明到房屋产权登记管理部门换回《房屋所有权证》,并注销《房屋他项权证》。
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